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부동산 취득세율 취득세계산기 등록세 취득세감면 환급 총정리 (최신개편안)

대한민국에는 다양한 세금이 존재하며, 그중에서도 부동산과 관련된 세금은 특히 큰 비중을 차지합니다. 처음으로 부동산을 구매하는 사람들은 예상치 못한 세금 부담에 놀랄 수 있는데, 특히 취득세는 다양한 세율이 적용되기 때문에 이를 제대로 이해하는 것이 중요합니다. 오늘은 부동산 취득세의 개념과 취득세율이 어떻게 적용되는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

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부동산 취득세율 취득세계산기 등록세 취득세감면 환급 총정리 (최신개편안) 1

1. 부동산 취득세율이란?

부동산 취득세는 주택, 아파트, 토지 등 다양한 유형의 부동산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 매입뿐만 아니라 상속이나 증여를 통해 부동산을 얻을 때도 공시가격을 기준으로 취득세가 책정됩니다. 이 세금은 거래 형태와 소유한 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 여러 채의 주택을 소유하고 있을 경우 취득세율이 더 높아질 수 있습니다.

👉 취득세란?

정의 : 부동산, 차량, 골프장 등 동산 또는 부동산을 취득할 때 부과되는 세금입니다.
부과시기 : 새로운 자산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다.
주택 취득세율 : 자산의 종류와 가액에 따라 다르며, 일반적으로 부동산의 경우 1~3% (6억 이하, 9억 초과)의 세율이 적용됩니다.

👉부동산 취득세율 안내

부동산 취득세율은 주택과 비주택으로 나뉘어 적용됩니다. 주택의 경우, 기본 세율은 1%에서 3% 사이지만, 다주택자는 소유 주택 수에 따라 세율이 대폭 증가해 최대 8%에서 12%까지 적용될 수 있습니다. 반면, 비주택 부동산의 경우에는 일반적으로 4%의 세율이 부과됩니다.

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부동산을 취득한 후 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 하며, 세금은 주로 매매가액, 즉 취득가액을 기준으로 계산됩니다. 만약 신고하지 않거나 신고가 시가 표준액보다 낮은 경우에는 시가 표준액을 기준으로 세금이 계산됩니다. 보통은 매매 가격에 해당 세율을 곱해 취득세를 산정합니다.

주택에 대한 취득세율은 주택의 가격과 소유한 주택 수에 따라 달라지며, 상가, 오피스텔, 토지 등 비주택 자산은 4%의 세율이 적용됩니다. 다만, 오피스텔이 주거용으로 사용될 경우 주택으로 간주되어 주택 관련 세율이 적용될 수 있습니다.

부동산을 취득할 때는 매매뿐만 아니라 상속이나 증여의 경우에도 취득세가 부과되며, 유상으로 주택을 취득할 때와 무상으로 취득할 때의 세율은 다릅니다.

취득가액	세율	적용방법
6억원 이하	1%	단일세율
6억원 ~ 9억원 이하	1~3%	(취득가액 x2/3억원-3)X1/100
9억원 초과	3%	단일세율

6억 원 이하 주택: 1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 2%
9억 원 초과: 3%

취득세 계산기 바로가기

유상 취득은 자금을 지불하여 직접 부동산을 구매하는 경우를 말합니다. 아래의 취득세율표를 참조하면, 주택의 위치와 소유 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용됨을 알 수 있습니다. 주택이 위치한 지역과 보유한 주택 수에 따라 취득세율이 상이하므로, 이러한 요소를 고려해 정확한 세금을 산정하는 것이 중요합니다.

👉부동산 취득세율표

주택	구분	취득가액	취득세율	농어촌특별세	지방교육세	합계
1주택자	6억이하		1.0%	0.2%	0.1%	1.3%
	6억초와 9억이하		(취득가액X2/3억원-3)/100		취득세의 1/10	2.4% ~ 3.5%
	9억초과		3.0%		0.3%	3.5%
2주택자	조정대상지역		8.0%	0.6%	0.4%	9.0%
	조정대상지역 외	6억이하	1.0%	0.2%	0.1%	1.3%
		6억초과~9억이하	(취득가액x2/3억원 -3) / 100		취득세의 1/10	2.4% ~ 3.5%
		9억초과	3.0%		0.3%	3.5%
3주택자	조정대상지역		12.0%	1.0%	0.4%	13.4%
3주택자	조정대상지역 외		8.0%	0.6%	0.4%	9.0%
4주택자 이상	조정대상지역		12.0%	1.0%	0.4%	13.4%
4주택자 이상	조정대상지역 외		12.0%	1.0%	0.4%	13.4%

✅ 1 주택자 : 1~3%

✅ 2 주택자 : 8%

✅ 3 주택자 : 8%

✅4 주택자 : 12%

2024년 기준으로 서울에서는 강남, 서초, 용산, 송파 4개 지역만이 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 그 외의 모든 지역은 비조정대상지역에 해당됩니다. 비조정대상지역에서 1 주택을 소유한 경우 취득세율은 1%에서 3%로 적용됩니다.

주택을 증여받을 때는 과세표준이 3억 원을 기준으로 나뉘며, 이를 초과할 경우 세율이 더 높아질 수 있습니다. 정확한 세금 계산을 위해서는 취득세 계산기를 활용하는 것이 유리합니다. 과세표준이 3억 원 미만일 경우 3.5%의 세율이 적용되지만, 초과 시에는 더 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

또한, 부동산을 취득할 때 취득세 외에도 지방교육세(취득세의 10%)와 특정 조건에서 농어촌특별세가 추가로 부과되므로, 실제 부담해야 할 금액은 기본 취득세보다 더 클 수 있습니다.

👉 등록세란?

정의 : 등록세는 주택의 등기, 즉 소유권 이전 등을 등록할 때 부과되는 세금입니다.
부과시기 : 주로 은행 저당 설정 시 납부하며, 등기 내용을 수정하거나 차량에 저당을 잡을 때도 부과됩니다.
세율 : 등록세는 취득세와 별도로 부과되며, 등록면허세라는 이름으로도 불립니다.

등록세는 부동산의 등기 시 부과되는 세금으로, 주택이나 아파트 매입 후 소유권을 등록할 때 발생합니다. 보통 취득세와 함께 납부하며, 추가적으로 지방교육세(0.4%)와 농어촌특별세(0.2%)도 함께 부과될 수 있습니다.

2. 부동산 취득세 계산기

부동산 취득세는 단순히 거래 금액에 따라 결정되지 않으며, 부동산의 종류, 가격, 그리고 소유자가 이미 보유한 주택 수에 따라 복잡하게 달라집니다.

부동산 취득세율 취득세계산기 등록세 취득세감면 환급 총정리 (최신개편안)

예를 들어, 주택의 경우 1주택자와 다주택자에 적용되는 세율이 다르고, 해당 주택이 조정대상지역에 위치했는지에 따라서도 세율에 큰 차이가 발생합니다. 이러한 다양한 요소를 반영해 정확한 취득세를 계산하려면 취득세 계산기를 사용하는 것이 도움이 됩니다.

부동산 취득세 계산기 바로가기

부동산 취득세는 생각보다 세금 금액이 크기 때문에 어떻게 취득세를 절제하느냐에 따라 그 편차가 작아질 수 있습니다.

3. 부동산 취득 시 내야 하는 세금

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1. 취득세: 30일 이내 납부 필수

취득세는 부동산 취득일로부터 30일 이내에 납부해야 합니다. 기한을 넘길 경우, 신고불성실가산세(20%)와 납부불성실가산세(1일당 0.03%)가 추가로 부과될 수 있습니다.

2. 농어촌특별세: 취득세의 10% 추가

취득세를 납부할 때는 해당 세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세도 함께 납부해야 합니다.

3. 등록세: 등기 전에 납부해야 하는 세금

소유권 이전 등기 전에 해당 시·군·구청에 등록세를 납부해야 하며, 등기 신청 시 등록세와 함께 '영수필확인서'를 제출해야 합니다.

4. 지방교육세: 등록세의 20% 추가

등록세를 납부할 때, 등록세액의 20%에 해당하는 지방교육세도 함께 납부해야 합니다.

👉세금 계산 방법

취득방법	지방세			농어촌특별세
취득방법	취득세	등록세	지방교육세	농어촌특별세
	취득가액의	취득가액의	등록가액의	취득세액의
매매	2%	3%	20%	10%
신축	2%	0.8%	20%	10%
상속	2%	0.8%	20%	10%
증여	2%	1.5%	20%	10%
교환	2%	3%	20%	10%

➡️취득가액 : 취득자가 신고한 가액 또는 시가표준액 중 높은 금액으로 계산

➡️ 시가표준액 : 토지는 현재 개별공시지가, 건물은 장이 결정한 1월 1일 현재의 가액으로 계산

공시지가 실시간 확인하기

4. 부동산 취득세율 절세 방법

부동산 취득세율은 정부 정책에 따라 변경될 수 있으므로, 부동산을 구매하기 전에 최신 정보를 확인하고 세금 계획을 세우는 것이 필수적입니다.

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특히 다주택자의 경우 취득세 부담이 더 커질 수 있기 때문에 세율을 고려한 신중한 구매 전략이 요구됩니다. 조정대상지역 내에서 주택을 구매할 때는 세율 변동에 더욱 주의가 필요하며, 전문가의 조언을 받아 철저한 계획을 세우는 것이 좋습니다. 또한, 직접 취득세를 계산하고 기타 관련 비용들을 세심하게 검토하여, 과세표준을 효과적으로 관리하는 것이 중요한 절차입니다.

5. 취득세 계산 예시

취득세를 구체적으로 이해하기 위해 몇 가지 예시를 들어보겠습니다.

예시 1) 1.6억 원 아파트 구매 (1세대 1 주택자)

취득세율: 1%
취득세: 160만 원
지방교육세(0.4%): 6만 4천 원
농어촌특별세(0.2%): 3만 2천 원
총 세금: 169만 6천 원

예시 2) 10억 원 아파트 구매 (1세대 1 주택자)

취득세율: 3%
취득세: 3,000만 원
지방교육세(0.4%): 40만 원
농어촌특별세(0.2%): 20만 원
총 세금: 3,060만 원

취득세 모의 계산 바로가기

6. 취득세 감면혜택

1. 생애 최초 주택 구입자

12억 원 이하의 주택을 최초로 구입하는 무주택자는 최대 200만 원까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이 혜택은 2025년 12월 31일까지 적용되며, 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들을 대상으로 합니다. 대상은 단독주택과 다세대주택, 연립주택, 아파트가 대상이며 오피스텔은 포함되지 않습니다. 유상거래여 애 합니다. 쉽게 말해서 증여나 상속등 무상 취득이 아닌 유상취득이어야만 가능합니다.

실거래가 12억 원 이하 주택
전용면적 85 이하
본인 및 배우자 모두 주택 소유 이력 X
3개월 이내 매도나 증여, 임대 X
취득일로부터 3개월 이내 전입신고 및 3년 실거주 의무

3년 실거주 요건이 부담스러울 수 있지만, 생애 최초 주택 취득세 감면 혜택을 우선적으로 받는 것이 유리할 수 있습니다. 실거주 3년 계획이 없더라도, 이후에 요건을 충족하지 못할 경우 감면받은 세금을 다시 납부하면 됩니다. 따라서, 실거주 계획이 명확하지 않더라도 감면 혜택을 먼저 받은 후, 상황에 따라 납부를 고려하는 것이 합리적입니다.

👉감면 신청기간 및 방법은?

생애최초 취득세 감면 신청은 취득세 신고 및 납부 기간과 동일하게 주택을 취득한 날로부터 60일 이내 신청해주시면 됩니다. 신청은 정부 24나 위택스를 통한 온라인 신청 또는 시/군/구청에 방문하여 신청할 수 있습니다.

👉생애최초 취득세 감면서류

취득세 감면 신청서(방문 신청시)
주택매매계약서 사본
주민등록등본
가족관계증명서
기타 필요서류

만약 직접 방문하여 감면 신청을 진행하는 경우라면 시/군/구청에서 제공하는 감면 신청서를 작성해주셔야 합니다. 추가적인 서류는 주택매매 계약서 사본, 주민등록등본, 가족관계증명서 등이 있습니다. 해당 서류들은 주택취득사실, 세대주 및 세대구성원 확인, 세대구성원 중 주택 소유여부 등을 확인하기 위해 꼭 필요한 서류입니다. 필요시에 지자체에서 추가로 요구할 수 있는 기타 필요 서류들도 있으니 신청하기 전 미리 문의해 보는 것이 좋습니다.

2. 신생아 출산 가구 혜택

2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 출산한 가구는 12억 원 이하의 주택을 구매할 경우, 최대 500만 원까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이 혜택은 출산 후 5년 이내에 적용 가능하며, 주택 구매 시 혜택을 받을 수 있습니다.

또한, 정부는 9억 원 이하의 주택을 보유한 1 주택자에 대한 취득세율 특혜를 2026년까지 연장할 계획입니다. 출산 후 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 구매할 경우, 최대 500만 원까지 취득세가 면제됩니다. 출산 후 5년 이내에 주택을 구매하거나, 주택을 취득한 후 1년 이내에 자녀 출산 후 해당 주택을 사용할 경우 취득세가 100% 면제됩니다.

2024년 1월 1일 이후 출생 아동
자녀출생일 기준 5년 이내일 것
자녀와 함께 거주할 목적으로 취득한 집
주택가액 12억 원 이하
1 가구 1 주택자

3. 생애최초 취득세 감면 추징

200만 원 감면받았다고 안심해선 안됩니다. 아래 세 가지 중 어느 하나를 어길 시, 도로 뱉어내야 할 수도 있습니다.

👉취득 후 감면까지 받은 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내 상시거주(전입신고+실거주) 하지 아니한 경우 추징당할 수 있습니다. 단, 아래 세 가지 이유로 상시거주하지 못하고 있다면, 예외적으로 유예해주고 있으니 참고 바랍니다.

기존 거주자 퇴거 지연으로 인도명령 신청하거나 인도소송 제기한 상황
취득자가 보증금 반환이 지연되어 기존 주택에 대항력을 유지하고 있어야 할 상황
생애최초로 취득한 주택의 임대자 기간이 1년 이내로 남아 있는 상황

👉주택을 취득한 날로부터 3개월 이내 추가로 주택을 취득했다면 추징당할 수 있습니다. 단, 상속으로 인해 추가 취득한 경우 추징대상에서 제외됩니다.

👉상시거준(전입신고+실거주) 기간이 3년 미만일 때, 매각, 임대, 증여 등 다른 용도로 사용할 경우 추징당할 수 있습니다. 단, 배우자에게 증여하는 것에 대해선 추징대상에서 제외되오니 참고 바랍니다.

7. 다주택자 취득세 중과세

다주택자는 취득세가 중과세로 적용됩니다. 2 주택자의 경우 8%의 취득세율이 부과되며, 3 주택 이상 보유 시에는 12%의 세율이 적용됩니다. 이는 1 주택자에 비해 상당히 높은 수준입니다. 특히 조정대상지역에서 추가로 주택을 구매할 경우, 더 높은 세율이 적용될 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

예시 1) 10억 원 아파트 구매 (2 주택자)

취득세율: 8%
취득세: 8,000만 원
지방교육세(0.4%): 32만 원
농어촌특별세(0.6%): 48만 원
총 세금: 8,080만 원

8. 절세 전략 및 주의사항

취득세를 절감할 수 있는 몇 가지 방법은 다음과 같습니다:

1. 세대 분리

본인이 소유한 집이 없다면 첫 집을 구매할 때 1주택자 취득세가 적용될 것 같지만 실제로는 세대원이 보유한 모든 주택수가 합산되어 계산되기 때문에 세금면에서 불이익이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 보모님이 각 1 주택을 보유하고 있다면 본인이 무주택자라고 하더라도 실제 부동산을 취득할 땐 첫 집이 아닌 3 주택자 취득세가 적용된다는 뜻입니다. 유주택자 세대원과 함께 살고 있는 분들이라면 세대를 구분해 보는 것이 좋습니다.

2. 일시적 2 주택 예외 규정

현재 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 구매한 뒤 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면, 일시적으로 2 주택을 소유하더라도 중과세를 피할 수 있습니다. 이 규정을 잘 활용하면 두 주택을 잠시 보유하는 동안에도 중과세 대상이 되지 않을 수 있습니다.

FAQ (자주 묻는 질문)

질문 1) 등록세와 취득세의 차이점은 무엇인가요?

등록세는 부동산의 소유권을 등기할 때 발생하는 세금으로, 부동산 소유권을 공식적으로 등록하여 법적으로 인정받기 위한 것입니다. 반면, 취득세는 부동산을 새로 취득할 때 부과되는 세금으로, 주로 매매, 상속, 증여 등을 통해 부동산을 취득하는 순간에 발생합니다.

질문 2) 양도소득세를 줄이기 위한 방법은 무엇인가요?

양도소득세를 줄이기 위해서는 부동산을 장기간 보유하여 장기 보유 세금 감면 혜택을 받는 것이 유리합니다. 또한, 양도소득세 감면 제도나 세금 공제 혜택을 활용할 수 있습니다. 매매 시점을 신중하게 선택하고, 특정 조건을 충족시키는 것도 세금을 줄이는 방법 중 하나입니다.

질문 3) 상속받은 부동산의 세금은 어떻게 계산되나요?

상속받은 부동산에 대한 세금은 상속세로 부과됩니다. 상속세는 상속받은 재산의 총액과 상속자의 관계, 상속분 등에 따라 계산됩니다. 상속세는 상속받은 재산의 가액에 따라 결정되며, 각종 공제와 세액 계산이 적용됩니다.

질문 4) 상속세와 취득세는 다른가요?

네, 상속세와 취득세는 서로 다른 세금입니다. 상속세는 상속받은 전체 재산에 대해 부과되는 세금이며, 취득세는 부동산을 새로 취득할 때 부과되는 세금입니다.

질문 5) 무주택자가 아닌데도 특례세율을 적용받을 수 있나요?

일반적으로 무주택자가 아닌 경우에는 특례세율을 적용받기 어렵습니다. 그러나 특정 조건이나 예외가 있을 수 있으므로, 자세한 사항은 전문가와 상담하여 확인하는 것이 좋습니다.

질문 6) 상속세를 이미 납부했는데 취득세도 내야 하나요?

네, 상속세와 취득세는 별개의 세금입니다. 상속세를 납부한 후에도 부동산 취득에 대해서는 취득세를 별도로 신고하고 납부해야 합니다.